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Question-réponse

Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ?

Vérifié le 04/05/2021 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

Lorsque le propriétaire veut mettre en vente un logement habité par un locataire, il a 2 possibilités : vendre le logement à la fin du bail et sans locataire, ou vendre le logement en cours de bail et encore habité par le loataire. Selon que le logement a été loué vide (c'est-à-dire loué sans meubles) ou meublé, les règles à respecter sont différentes :

Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux.

Comment donner congé au locataire ?

Pour cela, le propriétaire doit donner congé (préavis) au locataire pour la date du fin du bail.

La lettre de congé doit indiquer le motif du congé, c'est-à-dire congé pour vendre.

La lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Le locataire doit alors quitter le logement et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du bail.

  Ă€ savoir

Le propriétaire doit respecter les règles du congé pour vendre (contenu de la lettre, délai de préavis...). Sinon le locataire peut contester le congé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Mais le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire, dans les cas suivants :

  • Soit lorsque le locataire est âgĂ© et a de faibles revenus. Il s'agit d'un locataire protĂ©gĂ©. Le propriĂ©taire ne peut pas lui donner congĂ© ou ne peut le faire qu'Ă  des conditions particulières.
  • Soit lorsque le propriĂ©taire a rĂ©cemment achetĂ© le logement habitĂ© par un locataire. C'est le cas lorsque le propriĂ©taire a achetĂ© le logement moins de 3 ans avant la fin du bail en cours. Le propriĂ©taire peut alors seulement donner congĂ© pour la fin du 1er renouvellement ou de la 1re reconduction du bail en cours.

Si le propriétaire donne congé au locataire pour un motif frauduleux :

Le locataire peut contester le motif du congé (préavis) donné par le propriétaire.

Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, le prix de vente du logement est excessif).

Il doit ensuite saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il doit demander au juge de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Le juge peut décider de condamner en outre le propriétaire à payer une amende pénale de 6 000 € maximum (30 000 € maximum lorsque le propriétaire est une personne morale).

Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement.

Droit de préemption du locataire

Le locataire bénéficie d'un droit de préemption. Il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement.

S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption.

Mais le droit de préemption du locataire ne s'applique pas lorsque un proche parent jusqu'au 3e degré inclus du propriétaire se porte acheteur du logement, pour l'habiter (en tant que résidence principale) pendant au moins 2 ans après la fin du préavis.

  Ă€ savoir

Le locataire qui exerce son droit de préemption lors de la vente de son logement n'a pas à payer de commission d’agence immobilière.

Acceptation de l'offre de vente

L'offre de vente au locataire est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.

Pour accepter l'offre de vente, le locataire doit faire les démarches suivantes :

  • En informer le propriĂ©taire par lettre recommandĂ©e avec avis de rĂ©ception, au plus tard dans les 2 premiers mois du prĂ©avis lĂ©gal du propriĂ©taire
  • Indiquer s'il va demander un prĂŞt immobilier, si c'est le cas.

Si le locataire accepte l'offre de vente du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée entre le propriétaire et un autre acheteur est annulée.

À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a 2 mois pour signer l'acte de vente. Si le locataire demande un prêt immobilier, le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois.

Le délai de préavis est prolongé jusqu'à la fin du délai de réalisation de la vente.

Refus de l'offre de vente

Il y a refus de l'offre de vente par le locataire dans les cas suivants :

  • Soit il adresse un refus au propriĂ©taire
  • Soit il ne rĂ©pond pas au propriĂ©taire dans les 2 premiers mois du prĂ©avis
  • Soit il Ă©met une contre-proposition que le propriĂ©taire refuse

En conséquence, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

Il peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée du préavis, il n'est alors obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

Le propriétaire d'un logement loué vide peut mettre en vente ce logement, même s'il est habité par un locataire.

  Ă€ savoir

Le locataire peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations (par exemple, en cas de mise en vente de l'immeuble).

Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :

  • Le nouveau propriĂ©taire doit informer le locataire de ses coordonnĂ©es
  • Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mĂŞmes conditions avec ce nouveau propriĂ©taire. C'est notamment le nouveau propriĂ©taire qui devra lui restituer le dĂ©pĂ´t de garantie Ă  son dĂ©part du logement.
  • La caution n'est pas libĂ©rĂ©e de son engagement, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prĂ©voit le contraire.

Lorsque le nouveau propriétaire veut habiter le logement ou le vendre à son tour, il doit respecter un délai spécifique avant de donner son préavis (congé) au locataire en place :

  • Tout dĂ©pend de la date de fin du bail qui est en cours Ă  la date d'achat du logement, c'est-Ă -dire Ă  la date de signature de l'acte authentique par le nouveau propriĂ©taire.

    • Le nouveau propriĂ©taire peut donner son prĂ©avis (congĂ©) pour la fin du bail en cours, mais le congĂ© ne prendra effet qu'Ă  la fin d'un dĂ©lai de 2 ans après la date de signature de l'acte authentique.

    • Le nouveau propriĂ©taire peut donner son prĂ©avis (congĂ©) au locataire Ă  la fin du bail.

  • Tout dĂ©pend de la date de fin du bail qui est en cours Ă  la date d'achat du logement, c'est-Ă -dire Ă  la date de signature de l'acte authentique par le nouveau propriĂ©taire.

    • Le nouveau propriĂ©taire peut donner son prĂ©avis (congĂ©) Ă  la fin de la 1re reconduction tacite du bail ou Ă  la fin du 1er renouvellement du bail.

      Par exemple, si le propriétaire a acheté le logement le 1er mars 2021 et que le bail prend fin le 31 mai 2023, il peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date de fin de la 1re reconduction, qui a lieu le 31 mai 2026.

        Ă€ savoir

      si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de l'EPCI ou de la mairie de la commune du logement, le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert.

    • Le nouveau propriĂ©taire peut donner son prĂ©avis (congĂ©) Ă  la fin du bail.

        Ă€ savoir

      si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de l'EPCI ou de la mairie de la commune où se situe le logement, le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert.

Vidéo : Votre propriétaire est il obligé de vous proposer l'achat du logement​ en cas de vente ?

Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux.

Comment donner congé au locataire ?

Pour cela, le propriétaire doit donner congé (son préavis) au locataire pour la fin du bail. Mais le propriétaire peut en être empêché, lorsque le locataire est protégé (selon l'âge et les ressources du locataire).

 Ă€ noter

Le propriétaire d'un logement loué avec un bail mobilité n'a pas besoin de donner congé (préavis) au locataire pour la fin du bail.

  • La lettre de congĂ© doit indiquer le motif du congĂ© (congĂ© pour vendre). Elle doit parvenir au locataire au moins 3 mois avant la fin du bail. Le locataire devra alors quitter le logement et rendre les clĂ©s au propriĂ©taire au plus tard Ă  la fin du bail.

     Attention :

    le propriétaire doit respecter les autres règles du congé pour vendre (contenu de la lettre, délai de préavis...). Sinon, le locataire peut contester le congé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

  • Le locataire de moins de 65 ans (Ă  la date de fin du bail) est protĂ©gĂ© s'il rĂ©pond aux 2 conditions suivantes :

    • Il a Ă  sa charge une personne âgĂ©e de plus de 65 ans (Ă  la date de fin du bail)
    • Le montant cumulĂ© des ressources (Ă  la date oĂą il prend possession de la lettre de congĂ©) de toutes les personnes vivant dans le logement sont infĂ©rieures aux montants suivants :
    Montant des revenus 2021 (revenu fiscal de référence) à ne pas dépasser - bail conclu en 2023

    Nombre de personnes

    Types de personnes

    ĂŽle-de-France

    Autre région

    Paris ou ville limitrophe de Paris

    Autre commune

    1

    1 personne seule

    25 165 €

    25 165 €

    21 878 €

    1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité

    37 611 €

    37 611 €

    29 217 €

    2

    2 personnes

    37 611 €

    37 611 €

    29 217 €

    Situation particulière :

    • Jeune couple
    • 2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilitĂ© inclusion invaliditĂ©
    • 1 personne seule avec 1 personne Ă  charge

    49 303 €

    45 210 €

    35 135 €

    3

    3 personnes

    49 303 €

    45 210 €

    35 135 €

    Situation particulière :

    • 3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilitĂ© inclusion invaliditĂ©
    • 1 personne seule avec 2 personnes Ă  charge

    58 865 €

    54 154 €

    42 417 €

    4

    4 personnes

    58 865 €

    54 154 €

    42 417 €

    Situation particulière :

    • 4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilitĂ© inclusion invaliditĂ©
    • 1 personne seule avec 3 personnes Ă  charge

    70 036 €

    64 108 €

    49 898 €

    5

    5 personnes

    70 036 €

    64 108 €

    49 898 €

    Situation particulière :

    • 1 personne avec 4 personnes Ă  charge
    • 5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilitĂ© inclusion invaliditĂ©

    78 809 €

    72 142 €

    56 236 €

    6 et plus

    6 personnes

    78 809 €

    72 142 €

    56 236 €

    Par personne supplémentaire

    + 8 782 €

    + 8 038 €

    + 6 273 €

    Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le propriétaire est dans l'un des cas suivants :

    • Il a plus de 65 ans (Ă  la date de fin du bail)
    • Il a des ressources (Ă  la date oĂą le locataire prend possession de la lettre de congĂ©) infĂ©rieures au mĂŞme montant maximum
    • Il propose au locataire, pendant la durĂ©e du prĂ©avis, une solution de relogement correspondant Ă  ses besoins et ses possibilitĂ©s, et situĂ©e Ă  proximitĂ©.
  • Le locataire de plus de 65 ans (Ă  la date de fin du bail) est protĂ©gĂ© si ses ressources (Ă  la date de notification) sont infĂ©rieures aux montants suivants :

    Montant des revenus 2021 (revenu fiscal de référence) à ne pas dépasser - bail conclu en 2023

    Nombre de personnes

    Types de personnes

    ĂŽle-de-France

    Autre région

    Paris ou ville limitrophe de Paris

    Autre commune

    1

    1 personne seule

    25 165 €

    25 165 €

    21 878 €

    1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité

    37 611 €

    37 611 €

    29 217 €

    2

    2 personnes

    37 611 €

    37 611 €

    29 217 €

    Situation particulière :

    • Jeune couple
    • 2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilitĂ© inclusion invaliditĂ©
    • 1 personne seule avec 1 personne Ă  charge

    49 303 €

    45 210 €

    35 135 €

    3

    3 personnes

    49 303 €

    45 210 €

    35 135 €

    Situation particulière :

    • 3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilitĂ© inclusion invaliditĂ©
    • 1 personne seule avec 2 personnes Ă  charge

    58 865 €

    54 154 €

    42 417 €

    4

    4 personnes

    58 865 €

    54 154 €

    42 417 €

    Situation particulière :

    • 4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilitĂ© inclusion invaliditĂ©
    • 1 personne seule avec 3 personnes Ă  charge

    70 036 €

    64 108 €

    49 898 €

    5

    5 personnes

    70 036 €

    64 108 €

    49 898 €

    Situation particulière :

    • 1 personne avec 4 personnes Ă  charge
    • 5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilitĂ© inclusion invaliditĂ©

    78 809 €

    72 142 €

    56 236 €

    6 et plus

    6 personnes

    78 809 €

    72 142 €

    56 236 €

    Par personne supplémentaire

    + 8 782 €

    + 8 038 €

    + 6 273 €

    Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le propriétaire est dans l'un des cas suivants :

    • Il a plus de 65 ans (Ă  la date de fin du bail)
    • Il a des ressources (Ă  la date oĂą le locataire prend possession de la lettre de congĂ©) infĂ©rieures aux mĂŞmes montants maximum
    • Il propose au locataire une solution de relogement correspondant Ă  ses besoins et ses possibilitĂ©s et situĂ©e Ă  proximitĂ©.

Que faire en cas de congé frauduleux ?

Le propriétaire doit respecter le motif pour lequel il a donné congé au locataire. S'il ne le fait pas, il a donné un congé frauduleux au locataire.

Le locataire peut contester le motif du congé (préavis) donné par le propriétaire.

Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, le prix de vente du logement est excessif).

Il doit ensuite saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il doit demander au juge de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Le juge peut décider de condamner en outre le propriétaire à payer une amende pénale de 6 000 € maximum (30 000 € maximum lorsque le propriétaire est une personne morale).

Le propriétaire d'un logement loué meublé peut vendre ce logement, même s'il est habité par un locataire.

Mais les règles sont différentes selon que le logement est loué avec un bail d'habitation ou avec un bail mobilité :

  • Lorsque le logement est vendu Ă  un nouveau propriĂ©taire :

    • Le nouveau propriĂ©taire doit informer le locataire de ses coordonnĂ©es
    • Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mĂŞmes conditions avec ce nouveau propriĂ©taire. C'est notamment le nouveau propriĂ©taire qui devra lui restituer le dĂ©pĂ´t de garantie si la location prend fin.
    • La caution n'est pas libĂ©rĂ©e de son engagement, sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement.

      Ă€ savoir

    Le locataire peut acheter le logement qu'il habite, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations (exemple : mise en vente de l'immeuble).

  • Le propriĂ©taire peut vendre le logement, ou le cèder gratuitement, alors que le bail mobilitĂ© est en cours.

    Le nouveau propriétaire doit indiquer les informations suivantes au locataire :

    • Son nom ou dĂ©nomination
    • Son domicile ou siège social
    • Nom et adresse de l'agence immobilière (si nĂ©cessaire)

    Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire.