L’expropriation est un mécanisme qui permet de contraindre un propriétaire à céder (transférer la propriété) son bien (appartement, maison, immeuble, terrain etc.), dans un but d’utilité publique et contre une indemnité juste et préalable.

L’expropriation est mise en œuvre lorsqu’aucun accord amiable n’a pu être conclu, pour permettre aux personnes publiques (État, collectivités territoriales etc.) ou privées d’acquérir les biens nécessaires à la réalisation de leurs missions, notamment la réalisation d’ouvrages publics et d’aménagements urbains. C’est ce qu’on appelle une prérogative de puissance publique.

Il s’agit ainsi d’un mode de cession forcée de la propriété qui peut être utilisée à l’encontre d’un particulier ou d’une personne morale.

L’expropriation ne doit pas être confondue avec le droit de préemption urbain, qui est un droit d’achat prioritaire exercé par une commune sur un bien mis en vente dans une zone urbaine. La préemption respecte la volonté initiale du propriétaire de céder son bien, tandis que l’expropriation permet, à l’inverse, d’obliger le propriétaire à vendre malgré son refus.

Tous les biens immobiliers ou droits immobiliers appartenant à une personne privée (physique ou morale) peuvent être expropriés.

Notamment :

• Immeubles bâtis ou non bâtis (maisons, terrains, appartements, parcelles agricoles, locaux commerciaux, etc.)
• Droits réels immobiliers (usufruit, servitude etc.)
• Biens mobiliers indissociables de l’immeuble (par exemple certains équipements intégrés).

L'expropriation peut porter sur la totalité du bien ou sur une partie de celui-ci.

Il est possible d’exproprier un immeuble classé monument historique lorsque le propriétaire refuse d’exécuter les travaux nécessaires à sa conservation ou lorsque le monument présente un intérêt public historique ou artistique.

Seul l’État a la compétence pour décider d’une expropriation.

Elle peut néanmoins être mise en œuvre à la demande ou au bénéfice d’autres personnes publiques. C’est le cas, par exemple, des collectivités territoriales ou des établissements publics.

La loi peut également habiliter des personnes privées à recourir à l’expropriation. C’est le cas, par exemple, des concessionnaires d’ouvrages de transport ou de distribution d’électricité ou d’installations hydrauliques.

Pour recourir à l’expropriation d’un bien, il faut que toutes les conditions suivantes soient remplies :

• L’opération doit avoir une utilité publique, constatée avant l’expropriation et à la suite d’une enquête. L’utilité publique peut être déclarée dans tous les domaines à savoir social, d’hygiène, scientifique, sportif, éducatif, environnemental, artistique ou économique. C’est le cas, par exemple, de la création de lotissements communaux ou d’espaces verts, de marchés, d’établissements d’enseignement ou hospitaliers.Il faut ainsi que l’opération présente un intérêt général et qu’elle ne puisse pas être réalisée avec les biens déjà détenus par l’expropriant dans des conditions équivalentes. Autrement dit, si la collectivité possède déjà un terrain qui pourrait convenir pour le même projet, elle ne peut pas exproprier un particulier simplement par simplicité ou préférence. L’expropriation est utilisée en dernier recours.De même, l’expropriation doit présenter des avantages plus importants que les inconvénients subis.
• Les parcelles à exproprier doivent être déterminées
• Les propriétaires ou titulaires des droits ainsi que de toute personne intéressée par les parcelles concernées par le projet d’expropriation doivent avoir été recherchées
• Une indemnité juste et préalable doit être versée au propriétaire.

La procédure d’expropriation est séparée en 2 phases, à savoir une phase administrative et une phase judiciaire.

La procédure d’expropriation débute par une phase administrative qui se déroule en 4 étapes :

• L’enquête préalable
• La déclaration d’utilité publique
• L’enquête parcellaire
• L’arrêté de cessibilité.

Enquête préalable

L’enquête préalable à l’expropriation a pour objectif d’informer le public sur le projet envisagé. Elle permet à toute personne intéressée de formuler ses observations ou ses remarques sur l’opération d’expropriation.

Cette étape de consultation vise ainsi à recueillir le plus grand nombre d’avis afin d’éclairer l’administration sur l’utilité publique du projet avant toute décision.

Avant la mise en place de l’enquête préalable, l’administration peut, de façon facultative, consulter le public en organisant un débat public ou un référendum.

L’enquête préalable se déroule en plusieurs étapes :

• L’expropriant doit d’abord envoyer un dossier au préfet du département où l’opération doit être réalisée.Ce dossier doit notamment contenir une notice explicative du projet, un plan de situation, un plan général des travaux, les caractéristiques principales des ouvrages les plus importants et l’appréciation sommaire des dépenses.Dans l’hypothèse où le projet a des incidences importantes sur l’environnement ou la santé humaine, il est également obligatoire de fournir une étude d’impact.
• Un commissaire enquêteur est ensuite nommé par le tribunal administratif. C’est lui qui effectuera l’enquête publique préalable.
• Un arrêté préfectoral est alors pris par le préfet, ordonnant l’ouverture de l’enquête.Cette ouverture est mentionnée dans les journaux locaux diffusés dans le département et fait l'objet d'un affichage en mairie où le projet doit avoir lieu. Il y est indiqué les heures et le lieu où le public peut prendre connaissance du dossier et formuler des observations sur un registre ouvert à cet effet.
• Par la suite, le commissaire enquêteur réalise l’enquête publique préalable. Cela consiste, principalement, à mettre en place un registre d’enquête destiné à recueillir les informations/observations du public et à étudier les documents techniques du projet.
• À la fin de l’enquête, le commissaire enquêteur examine les observations recueillies, il rédige un rapport avec ses conclusions motivées sur le projet, précisant s’il est ou non favorable à l’opération envisagée.Le commissaire enquêteur transmet le dossier d’enquête et ses conclusions au Préfet. La copie de ce rapport est consultable par le public.

Dès l’ouverture de l’enquête préalable, l’expropriant peut notifier aux propriétaires concernés une offre d’indemnité et les inviter à indiquer le montant de leur propre demande.

Déclaration d’utilité publique

Au vu des résultats de l'enquête du commissaire-enquêteur, si l'utilité publique du projet est identifiée, le préfet prononce, par un arrêté, une déclaration d'utilité publique (DUP).

Pour certains domaines, la DUP peut être prise par un arrêté en Conseil d’État. C’est le cas, par exemple, pour des travaux de création d’autoroute, d’aérodrome ou de canaux de navigation d’une longueur supérieure à 5 km.

La DUP doit indiquer :

• Le but d’utilité publique de l’opération
• Les textes sur lesquels elle est fondée
• Les travaux éventuels nécessaires à sa réalisation
• Le bénéficiaire de l’expropriation
• Le délai accordé pour réaliser l’expropriation (5 ans maximum).

L’acte déclaratif d’utilité publique doit être publié au Journal officiel s’il a la forme d’un décret ou par voie d’affichage dans les communes concernés s’il a été pris par arrêté préfectoral. Il n’y a donc pas de notification individuelle aux personnes concernées.

Enquête parcellaire

L’enquête parcellaire a pour but de :

• Déterminer contradictoirement les parcelles à exproprier par l’établissement des caractéristiques cadastrales et des adresses postales, l’identification des servitudes et des hypothèques,la mesure des surfaces et la recherche de l’origine de propriété. L’identification des biens à exproprier se fait en présence et avec la participation des propriétaires concernés.
• Rechercher les propriétaires, titulaires de droits réels et de tout intéressé.

L’enquête parcellaire peut être menée postérieurement à la déclaration d’utilité publique (DUP) ou parallèlement à l’enquête publique préalable.

L’expropriant adresse ainsi au préfet un dossier contenant un plan parcellaire des terrains et des bâtiments à exproprier ainsi que la liste des propriétaires.

Le dépôt du dossier doit être notifié individuellement aux propriétaires figurant sur la liste contenue dans le dossier ou à leurs mandataires, gérants, administrateurs, par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification intervient à l’ouverture de l’enquête parcellaire afin de permettre aux propriétaires visés par l’expropriation de formuler leurs observations ou remarques durant l’enquête.

Le préfet prend ensuite un arrêté qui ouvre l'enquête parcellaire. Cet arrêté est publié dans un journal diffusé dans le département concerné et par voie d’affichage dans les mairies touchées par l’opération d’expropriation.

Dans le même temps, le préfet désigne un commissaire enquêteur ou une commission d’enquête, chargé de l’enquête parcellaire.

Le commissaire-enquêteur ou la commission d’enquête donne ensuite un avis sur l’emprise des ouvrages projetés et établit un procès-verbal de l’opération. Cet avis prend en compte les observations consignées par les propriétaires ou toute personne intéressée par le projet d’expropriation dans les registres mis à leur disposition pendant la durée de l’enquête.

Arrêté de cessibilité

Dès qu’il a reçu le procès-verbal du commissaire enquêteur ou de la commission d’enquête, le préfet prend un arrêté de cessibilité.

Cet arrêté doit :

• Désigner les propriétés déclarées cessibles en précisant la nature, la situation, la contenance et la situation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit)
• Préciser l’identité des propriétaires.

Le préfet peut exclure des parcelles du dossier d’enquête parcellaire lorsqu’elles ne sont pas nécessaires ou utiles à la réalisation du projet.

L’arrêté de cessibilité doit obligatoirement être notifié, par lettre recommandée avec avis de réception, aux propriétaires concernés par le projet d’expropriation. Cette notification doit mentionner les délais et les voies de recours.

De même, l’arrêté de cessibilité doit être transmis dans un délai de 6 mois au greffe du juge de l’expropriation.

La procédure d’expropriation se poursuit par la phase judiciaire qui a pour but :

• D’effectuer le transfert de propriété au moyen d’une ordonnance d’expropriation
• De fixer les indemnités dues aux propriétaires en contrepartie de la cession de leur bien.

Transfert de propriété à l’expropriant

Une fois que le projet d'expropriation a été déclaré d'utilité publique et que l'arrêté de cessibilité a été notifié au propriétaire du bien, l’expropriant va notifier, par lettre recommandée avec avis de réception, une offre financière au propriétaire.

Cette notification peut prendre la forme d’un courrier classique ou d’un document intitulé « mémoire valant offre ». Ce document contient la désignation précise du bien exproprié (références cadastrales, superficie, situation, etc.), l’évaluation du bien faite par l’expropriant, la proposition d’indemnité formulée au profit du propriétaire et les éléments de calcul et justificatifs de cette estimation.

En cas d’accord sur la proposition indemnitaire, le transfert de propriété se fait par par accord amiable entre la personne publique et la personne expropriée. Cette cession amiable peut s’effectuer soit par acte notarié soit par acte administratif.

En l'absence d'accord, la personne publique saisit le juge de l'expropriation à l’expiration d’un délai d’1 mois suivant la notification de son offre.

Dans ce cas, le dossier transmis au juge par le préfet contient obligatoirement la copie des documents suivants :

• Acte déclaratif de l'utilité publique (DUP)
• Plan parcellaire des terrains et bâtiments
• Arrêté du préfet organisant l'enquête parcellaire
• Pièces justifiant l'accomplissement des formalités de publication collective et de notification individuelle pour l’enquête parcellaire
• Procès-verbal établi à la suite de l'enquête parcellaire
• Arrêté de cessibilité ou de l'acte en tenant lieu datant de moins de 6 mois.

Le dossier peut également contenir tous autres documents que le préfet estime utiles.

Le juge de l’expropriation rend alors une ordonnance d’expropriation sur le seul fondement de ce dossier. Les propriétaires ne sont pas invités à comparaitre devant le juge, ni à formuler des observations ou des remarques.

L'ordonnance d'expropriation a pour effet de transférer juridiquement la propriété du bien et les droits réels immobiliers (usufruit, servitude…) de l'exproprié à la personne publique.

À ce stade, l'exproprié ne peut donc plus vendre, ni faire de donation, ni constituer d'hypothèque sur le bien.

Le bail signé par un locataire occupant prend également fin.

L’ordonnance d’expropriation doit :

• Désigner chaque immeuble ou fraction d'immeuble exproprié
• Préciser l'identité des expropriés
• Et indiquer le bénéficiaire de l’expropriation.

Cette ordonnance doit obligatoirement être notifiée à l’expropriant et à l’encontre de chacun des intéressés. Cette notification peut être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception ou par l’intermédiaire d’un huissier (signification).

L’ordonnance d’expropriation entraîne le transfert de propriété à la date où elle est rendue. L’expropriant devient alors propriétaire du bien et ne peut plus renoncer à cette propriété. De même, l’ordonnance met fin aux droits réels et personnels sur le bien.

L’ordonnance d’expropriation doit être publiée au fichier immobilier. Ce registre public est tenu par le service de la publicité foncière dans chaque département.

Indemnisation de l’exproprié

Dès l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, l’expropriant peut notifier aux propriétaires concernés une offre d’indemnité et les inviter à indiquer le montant de leur propre demande.

Les expropriés disposent d’un délai d’1 mois à compter de cette notification pour répondre par écrit, soit en acceptant l’offre, soit en présentant leur demande chiffrée et motivée.

En cas de désaccord, c’est le juge de l’expropriation qui fixe le montant de l’indemnité. La procédure est écrite et contradictoire.

Elle se décompose en plusieurs étapes :

• Chaque partie (exproprié et expropriant) doit ainsi rédiger un mémoire qui contient les nom, prénom, domicile, date et lieu de naissance ainsi que le fait qu’il est propriétaire ou expropriant, les éléments juridiques du dossier (nature du bien, consistance du bien etc.) et des éléments de comparaison qui permettent de déterminer la valeur du bien.Le juge examine ces mémoires, ainsi que les conclusions du commissaire du gouvernement, qui propose une évaluation motivée de l’indemnité due à l’exproprié.
• Le juge fixe ensuite, par ordonnance, une date de la visite des lieux et l’audition des parties. Le transport sur les lieux permet au juge d’apprécier la situation réelle du bien exproprié. Il doit être effectué dans un délai de 2 mois à compter du rendu de l’ordonnance.La visite des lieux se fait en présence de l’expropriant, de l’exproprié et du commissaire du gouvernement. Un procès-verbal est établi à la suite de la visite.
• À la suite de cette visite, le juge va fixer la date et le lieu de l’audience publique. Lors de celle-ci, le juge entend les parties à savoir l’expropriant puis l’exproprié. Il peut également entendre le commissaire du gouvernement.Il est obligatoire d’être représenté par un avocat pour cette procédure.
• Le juge va rendre un jugement qui fixera le montant des indemnités à verser à l’exproprié, à savoir :L’indemnité principale qui correspond à la valeur vénale du bien expropriéLes indemnités accessoires qui ont pour objet de réparer les autres préjudices résultant de l’expropriation (par exemple, frais de déménagement et de réinstallation, la perte de revenu locatif, la perte de stationnement). Parmi ces indemnités, il y a ainsi l’indemnité de remploi, l’indemnité de dépréciation si l’expropriation portait sur une partie seulement de la propriété ou encore l’indemnité pour perte de clôture.

La prise de possession du bien interviendra après le paiement de l’indemnité d’expropriation définitivement fixée par le juge. L’expropriant a un délai de 3 mois pour payer ou consigner l’indemnité. Sinon, il devra payer des intérêts moratoires.

Si, dans le délai d'un an à compter de la décision définitive fixant le montant de l'indemnité, celle-ci n'a été ni payée ni consignée, l'exproprié peut demander au juge qu'il soit à nouveau statué sur ce montant. Cette demande devra être réalisée par un avocat.