L'emprunt bancaire est fait au nom du syndicat des copropriétaires pour le compte :

• De l'ensemble des copropriétaires
• Ou pour les seuls copropriétaires qui décident d'y participer
• Ou pour les copropriétaires qui n'ont pas expressément refusé de participer à l'emprunt.

Il est possible de distinguer 3 types d'emprunt collectif pour financer certains types de travaux dans une copropriété. L'emprunt est toujours souscrit par le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son syndic :

• Soit pour son compte. Dans ce cas, tous les copropriétaires participent à l'emprunt, sans exception.
• Soit au bénéfice des copropriétaires consentants. Dans ce cas, le prêt concerne uniquement les copropriétaires qui décident volontairement d'y participer.
• Soit au bénéfice des copropriétaires n'ayant pas refusé le prêt. Dans cette hypothèse, tous les copropriétaires qui n'ont pas refusé expressément le prêt y sont soumis.

L'objet du prêt varie en fonction du type d'emprunt souscrit.

L'emprunt bancaire fait au nom du syndicat des copropriétaires ou pour le compte de copropriétaires volontaires peut financer les projets suivants :

• Travaux votés sur les parties communes
• Travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives (par exemple, mise en place de compteurs individuels)
• Acquisition de biens
• Préfinancement des subventions publiques (par exemple, travaux subventionnés par l'Agence nationale de l'habitat (Anah) s'ils portent sur les parties communes ou privatives et qu'ils sont d'intérêt collectif).

Cet emprunt bancaire peut être utilisé pour financer les projets suivants :

• Travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants. Cela inclut les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement.

• Travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté municipal portant sur la sécurité ou la salubrité publique
• Travaux participant de la réalisation de programmes de restauration immobilière, dans le cadre de plans de sauvegarde et de mise en valeur et de restauration immobilière
• Travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, tant qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels
• Suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène
• Travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre pouvant comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier peut prouver la réalisation de travaux équivalents dans les 10 années précédentes.

Le recours à l'emprunt bancaire par le syndicat des copropriétaires est soumis à certaines règles de formes. Plusieurs étapes doivent être respectées.

Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale :

• L'acquisition ou les travaux envisagés par la copropriété
• La question de la souscription de l'emprunt bancaire, destiné à financer l'acquisition ou les travaux souhaités.

Les conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt doivent être communiquées en même temps que l'ordre du jour. Il en est de même pour la proposition d’engagement de caution solidaire destinée à garantir le prêt.

Ces documents assurent la validité de la décision du syndicat des copropriétaires. Ils permettent, en effet, que le copropriétaire dispose d’une information complète sur le coût global du prêt (taux, durée, frais), ainsi que sur la nature et l’étendue de la garantie (cautionnement solidaire, conditions de mise en œuvre).

Au cours de la même assemblée générale, les copropriétaires doivent voter les opérations financées (travaux ou acquisition) et la souscription à l'emprunt bancaire. Ces 2 questions sont votées séparément.

Contenu de la décision

L'assemblée générale ne peut pas voter simplement le principe de recourir à un prêt pour le financement des travaux ou de l'acquisition envisagés.

La résolution votée doit mentionner les conditions essentielles de l'emprunt à souscrire, notamment :

• Le montant du prêt
• La durée du prêt
• Les conditions générales du prêt
• Son taux effectif global.

L'autorisation de l'assemblée générale, ratifiant les conditions du prêt, permet au syndic d'emprunter au nom du syndicat des copropriétaires.

Règles de majorité

En principe, la décision de souscrire un emprunt est prise à l'unanimité des voix des copropriétaires.

Par exception, la décision peut être votée à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernés. Cela concerne 3 cas :

• Lorsque l'emprunt sert à préfinancer des subventions publiques accordées au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux votés
• Lorsque l'emprunt bénéficie aux seuls copropriétaires qui décident d'y participer
• Lorsque l'emprunt bénéficie aux copropriétaires qui sont considérés comme ayant accepté d'y participer (absence de refus exprès d'être soumis au prêt).

Adhésion à l'emprunt

Les copropriétaires qui souhaitent recourir à l'emprunt doivent notifier leur décision au syndic lorsque le prêt porte sur :

• Des travaux concernant les parties communes votés
• Des travaux d'intérêts collectifs sur les parties privatives votés
• Des actes d'acquisitions conformes à l'objet du syndicat et votés.

La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit indiquer le montant de l'emprunt que le copropriétaire souhaite demander, dans la limite de sa quote-part de dépenses.

Cette notification d'adhésion doit intervenir dans un délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, sans ses annexes, à tous les copropriétaires.

Refus de participer à l'emprunt

L'ensemble des copropriétaires est considéré comme adhérant à la souscription de l'emprunt lorsque le prêt porte sur :

• Des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants
• Des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté municipal portant sur la sécurité ou la salubrité publique
• Des travaux participant de la réalisation de programmes de restauration immobilière
• Des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite
• La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène
• Des travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Les copropriétaires peuvent néanmoins refuser de participer à l'emprunt.

Ils doivent alors notifier leur refus au syndic dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale. Cette notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ils ont également pour obligation de verser leur quote-part du prix des travaux dans les 6 mois de la notification du procès-verbal. Cette quote-part correspond à la contribution personnelle exigible au remboursement du capital et des intérêts, ainsi qu'au paiement des frais et honoraires.

Le contrat de prêt est signé par le syndic. Il doit être conforme au projet joint à l'ordre du jour et voté par l'assemblée générale.

La signature du contrat de prêt s'effectue après le délai de 2 mois à partir de la notification de la décision d'assemblée générale aux copropriétaires. En effet, passé ce délai, l'assemblée générale ne peut plus être contestée par les copropriétaires opposants ou défaillants. La décision d'emprunter devient ainsi définitive.

Le montant de l'emprunt est versé au syndicat des copropriétaires par l'établissement de crédit (banque).

Le syndicat des copropriétaires doit reverser à la banque les sommes reçues des copropriétaires qui ont souscrit au prêt. C'est le syndic qui gère le montant et la périodicité (par exemple mensuelle ou trimestrielle) des appels de fonds à adresser à chaque copropriétaire concerné.

Avant chaque échéance de remboursement, le syndic doit adresser à chaque copropriétaire un avis indiquant le montant de la somme exigible. Les avis sont envoyés par voie électronique à l’adresse mail communiquée par le copropriétaire (ou par lettre simple si aucune adresse mail n’a été communiquée).

Les copropriétaires remboursent le prêt dans la limite de leur quote-part de dépenses.

Le syndic peut également choisir de déléguer à la banque la gestion des appels de fonds liés à l'emprunt. Il doit alors obtenir l'autorisation expresse de l'assemblée générale. Dans ce cas, la banque prélèvera les fonds directement sur les comptes personnels de chaque copropriétaire.

Lorsqu’un prêt collectif est souscrit par le syndicat des copropriétaires pour financer des travaux sur les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives, la durée maximale de remboursement du prêt est limitée à 300 mois, soit 25 ans.

Depuis le 1^er octobre 2025, le constat de défaillance du copropriétaire résulte d’une procédure en plusieurs étapes :

• Lettre de relance envoyée par le syndic au moins 30 jours après l’échéance impayée. Elle constituera un premier rappel amiable

• Mise en demeure envoyée par le syndic après l'expiration d'un délai de 60 jours après l'envoi d'une lettre de relance. Ce courrier sera adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique.

• Constat de défaillance : si la mise en demeure reste infructueuse pendant plus de 30 jours, le copropriétaire sera alors formellement considéré comme défaillant, ce qui permettra au syndic de solliciter la caution. Celle-ci a pour mission de payer à la place du copropriétaire défaillant, c’est-à-dire de régler les échéances qu’il n’a pas versées.

La caution s'adresse ensuite au copropriétaire défaillant pour obtenir le remboursement de sa dette. En l'absence de recouvrement amiable des sommes, la caution peut mettre en œuvre tous les moyens utiles (par exemple, action en justice ou hypothèque sur le bien) pour obtenir le règlement des fonds.